Wohnen ist teuer geworden, überall sind die Mieten hoch. Durch die historisch niedrigen Zinsen denken viele darüber nach, ein Haus zu bauen oder sich ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen. In den eigenen vier Wänden wohnt es sich zudem viel komfortabler, weil niemand irgendwelche Vorschriften macht, was erlaubt ist und was nicht.
Zudem ist das Eigenheim für viele ein wichtiger Pfeiler für die Altersvorsorge. Deshalb ist es besonders wichtig, dass die Baufinanzierung auf soliden Füßen steht, damit am Ende alles glattläuft. Es gilt gut durchdacht vorzugehen, genau zu kalkulieren und sorgfältig zu finanzieren. Ansonsten ist das Risiko für einen finanziellen Fehlschlag sehr groß. Die folgenden Tipps helfen Bauherren dabei, ihre Finanzierung auf solide Beine zu stellen und das Risiko zu minimieren.
Wie sehen die eigenen finanziellen Möglichkeiten aus?
Fast jeder, der ein Haus baut oder kauft, braucht eine solide Finanzierung, damit das langfristig angelegte Projekt am Ende bezahlbar bleibt. Dabei ist es wichtig, dass die Bauherren über einen gewissen Prozentsatz an Eigenkapital verfügen. Es geht auch ohne Eigenkapital, allerdings muss dann die Einkommenssituation entsprechend sehr gut sein. Häufig sind dann zusätzliche Sicherheiten erwünscht, wie beispielsweise eine Hypothek bei einer anderen Immobilie oder eine Lebensversicherung.
Im Idealfall beläuft sich das Eigenkapital auf wenigstens zehn bis 20 Prozent Bausumme plus die Kosten für den Grunderwerb, also Maklergebühren, Grunderwerbssteuer und Notargebühren. Für Bauherren hat eine hohe Eigenkapitalbeteiligung auch einen Vorteil: Die Zinsen werden günstiger. Neben der Eigenkapitalausstattung gibt es noch weitere wichtige Punkte, worauf Bauherren bei der Baufinanzierung achten sollten.
Banken finanzieren gelegentlich auch die Baukosten oder den Kaufpreis zu 100 Prozent, manchmal sogar mehr, wenn auch die Baunebenkosten zu finanzieren sind. Doch dadurch steigen die Zinsen und damit die Gesamtkosten für das Projekt Eigenheim ganz erheblich an. Das zeigt sich dann auch in höheren monatlichen Raten.
Bauherren sollten besser so viele Vermögenswerte wie möglich in die Finanzierung einbringen. Die Eigenkapitalquote lässt sich durch Verwandtendarlehen, alte Kapitallebensversicherungen oder Bausparverträge, die aufgelöst werden, oder durch Eigenleistung am Bau erhöhen.
Solide kalkulieren bei der Baufinanzierung
Die beste Garantie für einen erfolgreichen Hausbau oder Immobilienerwerb ist eine solide kalkulierte Baufinanzierung. Bauherren ermitteln im Vorfeld bereits, wie viel Kredit sie sich überhaupt leisten können. Das zu berechnen, ist eigentlich ganz einfach. Dazu ist es wichtig, als Erstes alle Einnahmen zu ermitteln und auf der anderen Seite die Lebenshaltungskosten. Dabei kann ein Haushaltsbuch sehr hilfreich sein, in das der potenzielle Bauherr über einen gewissen Zeitraum, beispielsweise drei bis sechs Monate, alle Einnahmen und Ausgaben notiert. Dazu gibt es auch schöne Applikationen für das Smartphone, die dazu noch hilfreiche Spartipps bereithalten. Am Ende ist leicht zu erkennen, wie viel freies Geld jeden Monat zur Verfügung steht. Daraus ergibt sich dann das Finanzierungspotenzial. Bei den Einnahmen ist es sinnvoll, nur die zwölf regulären Monatsgehälter zu berechnen und eventuell gezahltes Weihnachts- oder Urlaubsgeld nicht einzukalkulieren. Damit lassen sich Extras finanzieren, wie ein kurzer Urlaub oder der neue Wohnzimmerschrank.
Gründlich Vergleiche anstellen
Bauherren, die sich zunächst einmal genau umschauen, können durch einen Vergleich bares Geld sparen. Das erste Angebot ist nicht immer auch das beste. Je nach Anbieter können Zinssatz und Gebühren unterschiedlich sein. Schon wenige Zehntelprozent können bei einer auf viele Jahre angelegten Baufinanzierung die Gesamtkosten erheblich verändern. Bauherren und Kaufinteressenten haben im Internet die Möglichkeit, Baufinanzierungsvergleiche zu machen und sich dort zunächst unverbindliche Angebote anzusehen. Auch einschlägige Zeitschriften liefern viele Informationen zu den verschiedenen Banken und Versicherungen, die günstige Baufinanzierungen anbieten.
Die endgültige Zinshöhe für den individuellen Darlehensvertrag hängt vor allem von der Bonität des Antragstellers ab. Wer ein individuelles Angebot von einer Bank wünscht, muss dazu alle wichtigen Unterlagen einreichen, wie die Unterlagen zum Objekt sowie Einkommens- und Vermögensnachweise.
Die Nebenkosten miteinkalkulieren
Beim Kauf einer Immobilie oder beim Hausbau sind die Nebenkosten ein nicht zu unterschätzender Faktor. Sie belaufen sich auf bis zu 15 Prozent des Kaufpreises und erhöhen damit die Gesamtkosten ganz erheblich. Dadurch verringert sich natürlich die Eigenkapitalquote, was sich direkt auf den Zinssatz auswirken kann.
Die Nebenkosten bestimmten letztlich mit, wie teuer ein Objekt werden darf, damit es noch finanzierbar ist. Zu den Nebenkosten gehören die Steuern für den Grunderwerb, Notarkosten, Gebühren für die Eintragung ins Grundbuch, Maklergebühren und die Finanzierungsnebenkosten, zudem Renovierungs- und Umzugskosten.
Staatliche Wohnbauförderung ausschöpfen
Für den Kauf, die Schaffung und Sanierung von Wohnraum hat der Gesetzgeber ein breit angelegtes Unterstützungsprogramm aufgestellt. Dabei gibt es Einmalzahlungen, Zuschusszahlungen oder Zinszuschüsse. Wie viel Geld einem Bauherrn hier zusteht, hängt von verschiedenen Faktoren ab, und ist je nach Bundesland anders gestaltet. Die maximalen Förderbeträge hängen beispielsweise auch von der Größe der Wohnung oder des Hauses ab.
Insbesondere Privatpersonen profitieren von den verschiedenen Förderprogrammen. Über die genauen Vergabebedingungen können Bauherren sich auf der Internetseite der österreichischen Bundesregierung informieren.
Der optimale Zinssatz und die Zinsbindungszeit
Da die Bauzinsen noch immer auf einem historischen Tiefststand sind, bieten sich die idealen Rahmenbedingungen für eine langfristige Finanzierung. Viele Bauherren entscheiden sich für eine sehr lange Zinsbindungszeit von 15, 20 oder sogar 25 Jahren. Dadurch sichern sie sich nicht nur die sehr günstigen Zinsen. Sie erlangen auch Planungssicherheit über einen langen Zeitraum.
Nach einer längeren Zinsbindungszeit ist die Restschuld vergleichsweise gering. Für die Anschlussfinanzierung sind bis dahin sicherlich höhere Zinsen zu zahlen, die dann allerdings nicht so stark ins Gewicht fallen. Daher ist ein entsprechend hoher Tilgungssatz, der deutlich über ein Prozent liegt, ratsam. Die höhere Tilgungsrate bewirkt, dass sich die Laufzeit verkürzt.
Wer jeden Monat 1.000 Euro für die Darlehensrate aufbringen könnte, allerdings nur eine Rate von 800 Euro anfällt, kann den Tilgungssatz erhöhen, um das Geld dennoch in die Baufinanzierung einfließen zu lassen. Damit ist das Darlehen in einem akzeptablen Zeitraum getilgt und die Zinskosten sinken.
Sondertilgung erwünscht
Bauherren sollten bei der Auswahl des passenden Kreditangebots auch darauf achten, dass die Möglichkeit besteht Sondertilgungen kostenfrei zu leisten.
Mit einer Sondertilgung, beispielsweise durch eine Erbschaft oder eine Lebensversicherung, lassen sich Laufzeit und Gesamtkosten für das Baudarlehen senken. Wer beispielsweise alle zwei Jahre 5000 Euro außerplanmäßig zurückzahlt, kann die Laufzeit des Darlehens um Jahre verkürzen.
Ob die Sondertilgung sinnvoll ist, ist davon abhängig, ob die Bank dafür Pönale oder eine Vorfälligkeitsentschädigung vorsieht. Bei vielen Anbietern gibt es mittlerweile die Möglichkeit, jedes Jahr Sondertilgungen bis zu einer festgelegten Höhe kostenfrei zu leisten.
Meist sind das fünf Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme. Wenn kein Sondertilgungsrecht vorgesehen ist, sollten Bauherren versuchen, mit der Bank zu verhandeln.
Die Höhe der Bereitstellungszinsen beachten
Bereitstellungszinsen fallen immer dann an, wenn zwischen Abschluss des Darlehensvertrags und der Auszahlung der Kreditsumme einige Zeit vergeht.
Wer ein Haus baut, ruft beispielsweise nicht die gesamte Darlehenssumme gleich am Anfang ab. Die Auszahlung erfolgt nach Baufortschritt und kann sich über längere Zeit hinziehen.
- Die Höhe der Bereitstellungszinsen liegt meist bei 0,25 Prozent pro Monat, das entspricht drei Prozent pro Jahr.
- Ab wann die Bank diese Zinsen verlangt, ist sehr unterschiedlich. Das kann bereits ab dem zweiten Monat erfolgen oder auch erst nach zwölf Monaten.
Beim Vergleich der verschiedenen Angebote ist es daher für Bauherren ratsam, auf die Bereitstellungszinsen zu achten, in welcher Höhe und ab wann diese zu leisten sind. Sie können ein vermeintlich günstiges Kreditangebot erheblich verteuern, wenn sich der Baufortschritt in die Länge zieht.
Ein langer bereitstellungsfreier Zeitraum ist vorteilhaft. Allerdings bieten nicht alle Kreditinstitute hier Verhandlungsmöglichkeiten an. Dann gilt es mit spitzer Feder zu kalkulieren, welcher Anbieter der im individuellen Fall günstigere ist.
Sorgfältige Auswahl der Versicherungen
Immobilieneigentümer brauchen bestimmte Versicherungen, wie Wohngebäudeversicherung, Hausratversicherung oder Feuerrohbauversicherung. Dabei ist es nicht immer ratsam, alle Policen direkt beim Finanzierungsvermittler abzuschließen. Auch hier lohnt sich ein intensiver Vergleich der verschiedenen Angebote im Internet. Dort finden Interessenten meistens die besten Anbieter. Auf diese Weise können Bauherren jedes Jahr mehrere Hundert Euro einsparen.
Als Alternative zur Risikolebensversicherung, mit der das Darlehen abgesichert ist, gibt es die Restschuldversicherung. Dabei passt sich die Versicherungssumme automatisch der Restschuld an, was zu sinkenden Beiträgen im Zeitverlauf führt. Die Kosten sind in den meisten Fällen viel geringer als die einer Risikolebensversicherung.
Für Unvorhergesehenes Barmittel zurückbehalten
Immobilienkäufer und Bauherren sollten ihre Finanzierungen nicht zu knapp kalkulieren. Die monatlichen Ausgaben sind schnell unterschätzt. Das kann über die lange Laufzeit des Darlehens leicht in finanzielle Engpässe führen und die Darlehensrückzahlung gefährden.
Daher ist es sehr wichtig, die Einnahmen und Ausgaben sehr genau zu kalkulieren. Dazu gehört es, nicht nur die Lebenshaltungskosten richtig einzuschätzen. Die Nebenkosten für die neue Immobilie kommen zunächst zu den laufenden Kosten hinzu. Das sind die Kosten für Strom, Wasser, Grundsteuer, eventuell Hausgeld bei einer Eigentumswohnung. Als Liquiditätsreserve für Unvorhergesehenes sollten Bauherren daher zwei bis drei Monatsgehälter auf die Seite legen.
Die Eigenleistung nicht überschätzen
Viele Banken werten die Eigenleistungen der Bauherren als Eigenkapitalersatz, die sogenannten Muskelhypothek. Sie fließen bei der Berechnung der Eigenkapitalquote mit ein. Die eingesparten Arbeitskosten, die ein Handwerker dafür verlangen würde, sind dabei die Berechnungsgrundlage. Es ist grundsätzlich sehr positiv, wenn ein Bauherr Eigenleistungen erbringen kann.
Allerdings überschätzen viele ihre eigenen Fähigkeiten. Manche kalkulieren auch Kraft und Zeitaufwand, die für bestimmte Arbeiten notwendig sind, ganz falsch. Die Folge können Bauverzögerungen und damit einhergehend weitere Kosten sein. Hobbyhandwerker sollten sich nur die Arbeiten vornehmen, die sie wirklich gut beherrschen oder die kein zu spezielles Fachwissen oder Werkzeug erfordern, wie Anstreich- und Tapezierarbeiten, Estricharbeiten, Verlegen von Bodenbelägen oder die Anlage von Terrasse und Außenbereich. Damit können Bauherren einige Tausend Euro an Baukosten einsparen. Die Installation von Heizung oder Badezimmer, der Einbau von Fenster und Türen und ähnlich komplexe Aufgaben sollten besser Profis übernehmen, die schnell arbeiten und am Ende eine Garantie auf ihre Arbeit geben.
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