So bauen Sie ein Haus ohne Eigenkapital

Wichtig beim Hausbau - eine genaue finanzielle Planung!

Nicht jedem steht ausreichend Eigenkapital für die Finanzierung eines Eigenheims zur Verfügung, manche Menschen möchten auch ohne eigene Ersparnisse bauen. Eine Baufinanzierung ist tatsächlich komplett ohne Eigenkapital machbar. Wir erklären Ihnen im Folgenden, wie das funktioniert und für wen es infrage kommt. Aber auch die Voraussetzungen für eine Vollfinanzierung stellen wir Ihnen vor und klären Sie über die Risiken auf.

Was ist eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital?

Bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital muss zunächst unterschieden werden, ob man lediglich den Kaufpreis oder Baupreis für die Immobilie ohne Eigenkapital finanzieren möchte oder das gesamte Immobilienprojekt finanziert werden soll.

Der Unterschied besteht dabei darin, dass im zweiten Fall zusätzlich zum Baupreis auch die Nebenkosten für die Anschaffung, durch einen Kredit finanziert werden müssen. Dazu gehören die Grunderwerbsteuer, die Kosten für einen Notar sowie Ausgaben für das Grundbuchamt. Zusätzlich kommt eventuell noch die Maklerprovision hinzu. Experten sprechen entweder von einer 100 % Finanzierung oder, wie im zweiten Fall, von einer 110 % Finanzierung, beziehungsweise der Vollfinanzierung. Die zusätzlichen 10 % decken dabei die Nebenkosten ab. Weitere Informationen rund um den Bau eines Eigenheims finden Sie auch im Hausbau Blog, dort werden viele Hausbau Kategorien abgedeckt und Sie erhalten wichtige Informationen rund um Ihr Vorhaben.

Wie hoch sind die Nebenkosten für die Anschaffung einer Immobilie?

Die Nebenkosten werden zusätzlich zum Baupreis gezahlt. In der Regel liegen diese beim Bau eines Hauses zwischen 5 und 12 %. Wie viel dabei gezahlt wird, hängt maßgeblich davon ab, ob ein Makler bezahlt werden muss. Dieser Faktor macht bereits etwa 3,5 % aus.

  • Der zweite wichtige Faktor ist die Region, in der die Immobilie erworben wird. Davon abhängig ist die Höhe der Grunderwerbsteuer, welche zwischen 3,5 und 6,5 % liegt.
  • So können Sie ungefähr die Nebenkosten abschätzen und diese zusätzlich zum Baupreis bei einer Bank anfordern. Einfacher ist es natürlich, wenn zumindest die Nebenkosten als Eigenkapital vorhanden sind und somit vom Käufer oder der Käuferin selbst getragen werden.

Wo bekommt man eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital?

Eine 100 % Finanzierung, also die Finanzierung inklusive Nebenkosten, ist ein recht komplexes Konstrukt. In vielen Fällen lehnt eine Bank diese Art von Finanzierung ab. Die Nebenkosten sind für die Bank der unangenehme Teil einer Finanzierung, denn dieses Geld ist auf jeden Fall weg. Diesen Kosten steht kein Gegenwert gegenüber. Daher verlangen die meisten Banken, dass Kunden die Nebenkosten mit Eigenkapital tilgen.

  • Wenn lediglich der Baupreis durch die Bank als Kredit finanziert wird, dann hat diese bei einem Zahlungsausfall immer noch das Haus, welches veräußert werden kann. Daher ist eine 100 % Finanzierung bei einer Bank häufiger möglich. Allerdings muss dabei beachtet werden, dass die Bank mit dem Kredit nicht zwingend 100 % der Bausumme darstellen muss.
  • Die Bank kann den Wert der Immobilie anders einschätzen, als Sie selbst, was vor allem bei Hauskäufen vorkommt. In diesem Zusammenhang sollten Sie sich mit dem Beleihungsauslauf auseinandersetzen.

So berechnet die Bank den Beleihungsauslauf

Als Beleihungsauslauf oder Finanzierungsauslauf bezeichnen Banken das prozentuale Verhältnis zwischen Kredit und der Bewertung der Immobilie. Ein Beispiel erleichtert das Verständnis: So bewertet die Bank die Immobilie, die gekauft werden soll, mit 300.000 €. Sie bezahlen die Nebenkosten und haben noch 60.000 € übrig, die ebenfalls mit in die Finanzierung eingebracht werden können. Die Bank gibt Ihnen somit noch 240.000 € als Kredit und der Beleihungsauslauf liegt bei 80 %.

Dabei gilt es zu beachten, dass der Wert, den die Bank für die Beleihung der Immobilie ansetzt, deutlich niedriger sein kann als der, den Sie sich vorstellen. Dazu hilft ein weiteres Beispiel: Wenn Sie einen Bauernhof in einer abgelegenen Gegend kaufen und renovieren möchten, dann kalkulieren Sie 100.000 € für den Hof und das Grundstück sowie 400.000 € als Baukosten für die Renovierung. Sie gehen also davon aus, dass der Hof anschließend 500.000 € wert sein wird. Die Bank ist von dem Projekt allerdings nicht überzeugt und berücksichtigt, dass es in der Gegend zu wenige potentielle Käufer gibt.

Die Bank setzt den Wert somit bei lediglich 400.000 € an. Eine solche Abweichung kann es bei allen Immobilien geben. Gerade nach dem rasanten Anstieg der Immobilienpreise in den letzten Jahren gibt es viele Immobilien, die überteuert sind. Dann liegt die Bewertung der Bank deutlich unter den Preisvorstellungen des Verkäufers. Es spielt also eine wichtige Rolle, wie die Bank die Immobilie bewertet.

Davon ausgehend wird entschieden, wo die Obergrenze für den Kredit liegt. Und von dieser Obergrenze hängt es schließlich ab, ob das Immobilienprojekt mit einer normalen Baufinanzierung verwirklicht werden kann oder ob spezielle Zusatzkredite benötigt werden, für die weitere Bedingungen notwendig sind.

Immer gilt jedoch: je komplexer und knapper die Finanzierung ist, umso eher sollten Sie sich beraten lassen. Nur mit dem richtigen Know-how können Sie den Kauf einer solchen Immobilie zuverlässig ermöglichen und geraten nicht in finanzielle Schieflage.

So funktioniert die 100-Prozent-Finanzierung

Die Finanzierung von 100 % des Baupreises ist bei vielen Banken möglich, sofern Sie über ein stabiles und ausreichend hohes Einkommen verfügen. Zudem muss die Bank zu dem Ergebnis kommen, dass der Baupreis angemessen ist. Bei einer 100 % Finanzierung müssen Sie die Nebenkosten selbst finanzieren. Bei hohen Immobilienpreisen können dabei schnell größere Summen anfallen. Im ungünstigsten Fall, also bei hohen Maklerkosten sowie einem hohen Satz für die Grunderwerbsteuer, werden noch einmal 12 % auf den Baupreis fällig. Das sind also 12.000 € je 100.000 € Kauf- oder Baukosten. Bei einer Eigentumswohnung in einer deutschen Großstadt, die 500.000 € kostet, benötigen Sie also zusätzlich noch 60.000 € an Eigenkapital.

Wo bekommt man eine 100-Prozent-Finanzierung?

Eine 100 % Finanzierung bekommt man bei allen Banken, die Baufinanzierungen anbieten. Aber auch bei Direktbanken und großen Filialbanken ist das möglich. Ebenso sind Sparkassen und Volksbanken bereit, den vollen Kaufpreis zu finanzieren, wenn die Finanzierung insgesamt den eigenen Richtlinien entspricht. Eine 100 % Finanzierung bedeutet jedoch auch, dass ein besonders hoher Kredit abbezahlt werden muss. Vergleichen Sie im Vorfeld also unterschiedliche Angebote miteinander und achten Sie darauf, ein gutes Angebot zu finden. Schließlich muss der Kaufpreis in der Folge viele Jahre lang abbezahlt werden.

WICHTIG: In Österreich ist ein Hauskauf oder Hausbau ohne Eigenkapital aufgrund neuer Richtlinien ab 01.08.2022 nicht mehr in der bisherigen Form möglich. Im Einzelfall können Sie je nach Bank eine Ausnahme von den Regeln erhalten – hier gilt es jedoch, sich genau beraten zu lassen!