Wird Bauen in Österreich im Jahr 2023 wieder günstiger?
Der Immobilienmarkt ist in vielerlei Hinsicht ein Markt wie jeder andere. Steigt die Nachfrage schneller als das Angebot, so steigen auch die Preise. In Österreich hat sich die Bevölkerungszahl seit dem Jahre 2000 (8,01 Millionen) auf knapp 9 Millionen (in 2021) erhöht.
- Grund hierfür ist besonders Migration aus südlichen EU-Ländern sowie aus Nicht-EU-Ländern. Daraus leitet sich eine erhöhte Nachfrage am Immobilienmarkt ab, was unweigerlich dazu führt, dass bei gleichem Angebot die Preise steigen.
- Auf der Angebotsseite hingegen gibt es einige Faktoren, die besonders das Bauen neuer Immobilien immer schwieriger und kostenintensiver machen.
Auswirkungen der Pandemie auf den Wohnungsmarkt
Besonders von 2010 bis 2021 stiegen die Immobilienpreise in Österreich kontinuierlich.
Nachdem die COVID-Pandemie den Immobilienmarkt weiter angeheizt hat, könnte nun ein Ende der stetig steigenden Tendenz zu erkennen sein. Die Pandemie hat zudem vielen Menschen und Industriezweigen deutlich gemacht, dass Home-Office und Telearbeit für klassische Bürojobs nicht nur möglich, sondern besonders für Arbeitnehmer sehr attraktiv ist. Daraus resultiert oftmals die Option, ländlicher zu wohnen als zuvor für möglich gehalten. Das Ergebnis? Steigende Immobilienpreise auch auf dem Land.
Bauen wird teurer – Rohstoffe, Energie, Fachkräftemangel
Seit Russlands Angriff auf die Ukraine sind besonders die erhöhten Energiekosten in Europa ein Hemmungsgrund für neue Bauprojekte. Durch die Pandemie geschwächte globale Lieferketten sorgen teils für Engpässe bei Rohstoffen. Doch auch Energie und Arbeit werden teurer.
Energiekosten – erheblicher Treiber steigender Baukosten
Die weiterhin sehr hohen Energiekosten führen direkt und indirekt zu höheren Preisen im Hausbau. Baustoffe herzustellen ist sehr energiefressend. Stahl und Beton, aber besonders auch hergestellte Güter wie Fenster und Leitungen, sind in ihrer Produktion sehr energieintensiv. Während diese Güter durch steigende Gaskosten teurer werden, erhöhen sich die Kosten für den Transport zur Baustelle durch höhere Rohölpreise.
Fachkräftemangel – auch in Österreich ein schwieriges Thema
Zuletzt erschwert der europaweite Fachkräftemangel den Bau von neuen Immobilien, aber auch die Instandhaltung und Modernisierung von Bestandsimmobilien. Die Akademisierung der jungen Bevölkerung und der demographische Wandel sorgten für einen erheblichen Mangel an jungen Menschen in handwerklichen Berufen.
- Lehrstellen im Handwerk bleiben immer öfter unbesetzt und Handwerksbetriebe beklagen immer häufiger einen Mangel an arbeits- und lernbereiten Nachwuchskräften.
- Dass sich diese immer mehr in Richtung Hochschulen orientieren hat viele Gründe, darunter die teils schlechten Gehälter und harten Arbeitsbedingungen im Handwerk, aber auch eine globale Gesellschaft die Bildung sehr stark honoriert.
Der Leitzins der EZB – teurere Kredite bei gleichen Preisen
Erschwerend kommt außerdem hinzu, dass die Finanzierung von Bauprojekten durch den erhöhten Leitzinssatz der Europäischen Zentralbank bei gleichen Baukosten erheblich teurer werden wird.
Gibt es eine Immobilienblase?
Größere Banken, darunter die Schweizer UBS Investment Bank, gehen bereits von einer Immobilienblase und einer „erheblichen Preiskorrektur“ aus. Angesichts der steigenden Zinsen prognostizieren diese eine alsbald platzende Immobilienblase, besonders in Großstädten und Ballungsgebieten. Der Blick über die Grenze nach Deutschland bestätigt diese Vermutung weiterhin.
Die größten Wohngesellschaften in Deutschland (Vonovia, Deutsche Wohnen) verzeichnen bereits erhebliche Kursverluste. Allein im letzten Jahr haben sich die Aktienkurse von Vonovia (-55%) und Deutsche Wohnen (-66%) mehr als halbiert.
Verbirgt sich hier eine Chance für Eigentümer selbstbewohnter Immobilien? Je unattraktiver Immobilien für große Investoren werden, desto günstiger wird der Erwerb dieser für Familien, die diese für den Eigenbedarf erwerben wollen. Verschiedene Regierungen im deutschsprachigen Raum haben hier bereits Anreize geschaffen oder zumindest Vorschläge gemacht, wie den Wegfall der Grunderwerbsteuer bei der ersten Immobilie.
Warum nominell fallende Immobilienpreise in Österreich dennoch keine bezahlbaren Immobilien bedeuten müssen
Über die letzten Jahrzehnte ist durch steigende Immobilienpreise und stagnierende Löhne und Gehälter der Erwerb von Immobilien durch junge Österreicher immer unerschwinglicher geworden. Die Niedrigzinspolitik der EZB hat zudem dafür gesorgt, dass Wohnungen und Häuser für Investoren immer interessanter wurden.
- Bedeuten fallende Immobilienpreise in Österreich deswegen, dass Immobilien jetzt auch wieder für Menschen mit durchschnittlichen Einkommen erschwinglich werden? Dies ist weiterhin zu bezweifeln, denn durch steigende Zinsraten werden monatliche Abschläge für Immobilien selbst bei fallenden Immobilienpreisen weiterhin sehr hoch bleiben, eventuell sogar steigen.
- Der europaweite Fachkräftemangel sorgt zudem dafür, dass Instandhaltungen, Reparaturen und Modernisierungen immer teurer und werden und Neubau für viele Menschen völlig unerschwinglich werden könnte.
Natürlich sind hochkomplexe Systeme wie der Immobilienmarkt in ihrer Gänze schwer zu prognostizieren. Zu viele Variablen spielen in die Preisfindung eines Marktes ein. Experten scheinen sich jedoch einig zu sein: Immobilienpreise werden auf dem Papier fallen. Für den großen Teil der privaten Eigentümer und Bauherren, die ihre Immobilien über Hypotheken finanzieren, wird dies jedoch auf Grund der oben aufgeführten Umstände wahrscheinlich keine bezahlbareren Immobilien bedeuten. Bestandsimmobilien könnten im besten Fall geringfügig günstiger werden, der Bau neuer Immobilien jedoch wird mindestens gleich teuer bleiben, vermutlich aber deutlich teurer werden.
Zusammengefasst eine Liste der Faktoren, die für günstigeres bzw. teureres Bauen in Österreich im Jahr 2023 sprechen:
Teurer:
- 1. Fachkräftemangel im Baugewerbe
- 2. Höhere Energiekosten
- 3. Höhere Rohstoffkosten
- 4. Steigende Nachfrage durch Bevölkerungswachstum
Günstiger:
- 1. Sinkende Nachfrage durch teurere Immobilienkredite
- 2. Erhebliche Preissteigerungen der letzten Jahre deuten auf „Blase“ hin
- 3. Regionale Entlastungen durch höhere Flexibilität dank Home-Office
