Unabhängige Bauaufsicht in Österreich – ÖBA Aufgaben & Kosten

Die örtliche unabhängige Bauaufsicht ÖBA ist zuständig für die Kontrolle und Überwachung der Baumaßnahmen. Die Bauaufsicht ist sozusagen von Anfang bis Beendigung der Bauphase präsent. Der Bauherr legt Wert auf eine vertrauenswürdige Partnerschaft.

Das Gelingen des Bauprojektes ist schließlich das Ziel des Bauherrn und der Bauaufsicht, sodass eine gute Zusammenarbeit zum Erfolg beiträgt. Die ÖBA wird häufig als Informationsmittelpunkt angesehen. Der Kontakt zu sämtlichen Firmen, die am Bau beteiligt sind, besteht zur ÖBA.

Die Bauaufsicht fungiert als Puffer und entscheidet, welche Informationen für den Bauherren wichtig sind oder sorgt mit Problemlösungen für die Fortführung der Arbeiten. Die Überflutung von Informationen für den Auftraggeber ist ebenfalls nicht im Sinne der Rationalität.

Wer ist befugt, die Bauaufsicht zu übernehmen?

Die Personen müssen über das notwendige Fachwissen verfügen. Meist sind es Ziviltechniker, Ingenieurbüros oder auch Baumeister, die in der Lage sind, diese verantwortungsvolle Tätigkeit zu übernehmen. Ohne entsprechende Ausbildung und Erfahrungswerte darf diese verantwortungsvolle Aufgabe nicht übernommen werden.

Aufgaben der ÖBA

• Die Aufgabengebiete der Bauaufsicht umfassen das Qualitätsmanagement, die terminliche Einhaltung der Arbeiten und das Kostenmanagement. Unter anderem ist die terminliche Koordinierung eine der wichtigsten Tätigkeitsfelder. Die Einhaltung der Termine ist maßgebend, um kein Stocken oder gar einen Stillstand der Bauphase herbeizuführen.
• Das Bestreben der beauftragten Unternehmen ist in erster Linie, Qualitätsarbeit zu liefern und die Einhaltung der vorgegebenen Termine. Jede Person, die eine Baustelle betritt, muss sich zwangsläufig bei der Bauaufsicht melden und den jeweiligen Anweisungen Folge leisten.

Darüber hinaus kontrolliert die Bauaufsicht, ob die Einhaltung der Vorschriften unter Zugrundelegung der Terminpläne erfolgt. Eventuelle Mängel werden von der Bauaufsicht festgestellt, die Behebung der Mängel fällt ebenso in den Zuständigkeitsbereich.

Die örtliche Bauaufsicht besteht aus mehreren Stellen:

• Auftraggeber: Zu diesem Bereich gehören der Projektleiter und Sonderfachleute,
• ÖBA: Der ÖBA-Leiter, stellvertretender Leiter und Techniker sind in diesem Bereich tätig.
• Auftragnehmer: Zu dieser Sparte gehörten der Projektleiter, Bauleiter, Polier usw.

Die Sparte Planer wird vom Prüfingenieur, Statiker, Planer Haustechnik, Architekt usw. ausgefüllt.
​Viele Tätigkeiten greifen über, anders ausgedrückt einige Bereiche überschneiden sich. Daher darf keine Rivalität zwischen den Unternehmen und den verantwortlichen Personen herrschen.

Die Aufgaben in Stichworten:

• Bauüberwachung und Koordination,
• Terminverfolgung,
• Kostenüberprüfung,
• Qualitätskontrolle,
• Rechnungsprüfung,
• Mehrkostenanforderungen Überarbeitung und Überprüfung,
• Übernahmen und Abnahmen,
• Mängelfeststellung mit Dokumentierung,
• Bearbeitung der Schlussrechnung.

Gibt es Unterschiede zwischen Bauaufsicht und Bauleiter?

Der Bauleiter ist bei einer der am Bau beteiligten Firmen beschäftigt, während die Bauaufsicht den Auftraggeber vertritt, also nur dem Bauherrn Rechenschaft schuldig ist.

Diese Konstellation führt in einigen Fällen zu Problemen, sodass von Vornherein darauf zu achten ist, dass eine Partnerschaft zwischen den verantwortlichen Mitarbeitern besteht. Bauaufsicht und Bauleitung sind nicht unbedingt dasselbe, sie arbeiten jedoch eng zusammen.

Wer haftet nun für Fehler oder gravierenden Mängel?

Die Bauaufsicht verlässt sich in der Regel auf die Kompetenz und das Know-how der Firmen. Die häufigsten Fehler sind Planungsfehler, Fehler in der Ausführung, Materialfehler und Nutzungsfehler.

Auf Ausführungsfehler achtet die Bauaufsicht besonders. Wenn alternative jedoch günstigere Materialien eingesetzt werden, ist hier mit einer Wertminderung zu rechnen. Außerdem gehört die Ausführung einiger Arbeiten zur falschen Zeit ebenfalls zu dieser Sparte. Im Winter oder während dauernder Niederschläge sind viele Arbeiten nicht durchführbar.

Wenn diese trotzdem erledigt werden, ist zu späteren Zeitpunkten mit erheblichen Reparaturen zu rechnen. Der Wert des Hauses reduziert sich beträchtlich. Arbeiten, die unter Zeitdruck fertiggestellt sein müssen und rasch durchgeführt werden, können die Ursache von Feuchtigkeit, Schimmelbefall oder Dämmproblemen sein. Hier ist das Auge der Bauaufsicht wachsam. Kostengünstige Arbeitskräfte, die über kein Fachwissen verfügen, sind häufig der Anlass zu Ausführungsfehlern.

Zu Nutzungsfehlern zählt beispielsweise, wenn verzögerte Instandsetzungsarbeiten die Probleme deutlich vergrößern. Die Dichtungsreparatur oder das Ausbessern von Putzschäden sind zeitnah durchzuführen, um exorbitante Kosten zu sparen.

Bietet die Bauaufsicht Vorteile?

Die empfehlenswerte Bauaufsicht sollte unverzüglich nach Erhalt der Baugenehmigung beauftragt werden. Die Unterstützung der Bauaufsicht ist somit gewährleistet von Anfang bis Beendigung der Bauphase. Die Leistungen der Bauaufsicht werden honoriert, wie bereits erwähnt. Die Höhe der Kosten richtet sich nach dem Leistungsplan.

Die Bauaufsicht überwacht nicht nur die Arbeitsabläufe auf der Baustelle, sondert überprüft gleichzeitig die Qualität der Arbeiten. Baufehler werden vermieden oder rasch erkannt, sodass die Mehrkosten für die effiziente Bauaufsicht durchaus gerechtfertigt sind. Es reicht nicht, einmal täglich einen Rundgang mit einer Checkliste zu machen.

Die Aufsicht ist ständig und stets auf dem Bau präsent, um jedes Detail zu überprüfen. Das Zusammenwirken der Firmen stimmt mit den Bauplänen überein? Werden die Vorschriften in puncto Sicherheit eingehalten? Werden die Arbeiten termingerecht ausgeführt? Das Betätigungsfeld der Aufsicht ist komplex und erfordert stets Mitarbeiter vor Ort.

Wie werden die Kosten berechnet?

Es gibt auch in dieser Branche günstige und komfortable Angebote. Experten führen diese Extrakosten, die abhängig vom Leistungsumfang der Bauaufsicht sind, mit 0,5 bis 2,5 % der Gesamtsumme an.

Der Bauleiter kann vom Auftraggeber beauftragt sein oder vom Auftragnehmer, was in der Regel Bauunternehmen sind. Der Bauleiter, der von den Baufirmen bestimmt wurde, kalkuliert die Baukosten, erstellt Angebote und erledigt die anfallenden Bauabrechnungen. Die Ausführung und Qualität der Arbeiten werden vom Bauleiter dokumentiert. Die Bauaufsicht hat jedoch einen Blick auf die Berechnungen und Kalkulationen.

Das Fundament der Leistungen, die von der Bauaufsicht realisiert werden, sind die drei Kategorien Zeit, Kosten und Qualität, deren Überwachung im Verantwortungsbereich der Aufsicht liegt.

Die Aufgaben der Bauherren umfasst die gesamte Materie, allerdings fehlt häufig das fundierte Wissen; der Zeitaufwand ist ebenfalls nicht zu unterschätzen. Die unabhängige Bauaufsicht ist in der Lage, Mängel aufzudecken und für die Behebung zu sorgen. Der Auftraggeber ist überfordert mit diesen Abläufen, sodass die Einschaltung der Bauaufsicht sinnvoll ist und kein überflüssiger Kostenfaktor.

In der Theorie ist der Hausbau einfach dargestellt, Zeichnungen und Skizzen erläutern die Bauphasen. In der Praxis passieren Fehler, denn je mehr Firmen am Bau beteiligt sind, desto umfangreicher ist die Fehlerquelle. Die Bauaufsicht ist zwar nicht zwingend gesetzlich vorgeschrieben, bedeutet jedoch eine gewisse Sicherheit, um die Bauphasen zu überwachen und den Bau termingerecht fertigzustellen. Mängel werden ordnungsgemäß dokumentiert und behoben. Elektriker, Installateure und mehrere Firmen sind bei einem Hausbau involviert. Es können in der Praxis Abstimmungsschwierigkeiten auftreten, die Mitarbeiter sind sich nicht „einig“. Die Bauaufsicht unterbindet Eskalationen und Unstimmigkeiten, indem die Bauaufsicht dominiert und Entscheidungen trifft.

Häuserbauer, die über wenig Zeit verfügen und nicht ständig kontrollieren können, beauftragen die Bauaufsicht, wissen sie doch, dass diese komplexe Aufgabe in besten Händen ist. Wichtige Informationen werden dem Bauherrn unverzüglich mitgeteilt, die Bauaufsicht schützt vor bösen Überraschungen.

Abnahme der Bauleistungen

Experten raten, keinesfalls die Bauleistungen ohne die Bauaufsicht abzunehmen. Das Bauprotokoll wird erstellt, welches folgende Punkte enthält:

• Ort, Datum, Angaben der beteiligten Unternehmen,
• Liste der Mängel, mit Fristsetzung zur Behebung der Mängel,
• nicht abgenommene Leistungen werden ebenfalls gelistet und dokumentiert, einschließlich der Begründung, warum die Leistungen nicht ausgeführt wurden.
• Unterschriften des Bauherrn, der Bauaufsicht und der verantwortlichen Mitarbeitern sind zwingend vorgeschrieben.

Kostenintensive Fehler, die Bauaufsicht entscheidet hier

Fehler werden bei fast jedem Bau gemacht, denn häufig spielen Kosten eine große Rolle. Wenn gespart wird, ist es letztendlich doch so, dass noch mehr Kosten entstehen. Die Bauaufsicht ist mit dem notwendigen Know-how ausgestattet und in der Lage, abzuschätzen, welche Ersparnis sinnvoll ist.

Um den Bau mit so wenig Kosten wie möglich zu realisieren, werden lediglich Einreichpläne vom Architekten in Auftrag gegeben. Die exakte Detailplanung, die Ausschreibung, Bauleitung und fachkundige Überwachung werden nicht berücksichtigt. Diese günstige Lösung ist jedoch nicht empfehlenswert.

Das überzogene Raumprogramm führt oft zu Mehrkosten, die bei einer guten Planung nicht anfallen. Die Größe und der Grundriss sind wichtige Faktoren, anders ausgedrückt das Haus darf nicht zu groß geplant werden.

Die detaillierte Kostenplanung wird in vielen Fällen nicht erstellt, es wird mit Schätzkosten gearbeitet. Die detaillierte Leistungsbeschreibung fehlt häufig komplett.

Es ist überdies wichtig, Vergleichsangebote einzuholen. Wenn Sie im Internet einen Stromlieferanten suchen oder einen neuen Rechner kaufen, schauen Sie ins Vergleichsportal. Beim Hausbau ist es sinnvoll, wenigstens drei Vergleichsangebote der Handwerker zur Auswahl zu haben.

Die Ablaufplanung, mit anderen Worten, die Terminplanung ist Sache der Bauaufsicht. Terminverzögerungen führen in der Regel zu erheblichen Mehrkosten. Die Kostenkontrolle ist ein weiterer wichtiger Bestandteil der notwendigen Leistungen und wird von der Bauaufsicht übernommen.

Baumängel gibt es und wird es immer geben. Wenn der Baumangel jedoch schnell erkannt und fachkundig behoben wird, entstehen keine Probleme. Die intensive Baustellenüberwachung ist daher ein Muss, wieder ist die Bauaufsicht gefragt.

Wie finden und wählen Sie die gute Bauaufsicht?

Nach welchen Kriterien erfolgt die Auswahl? Die Qualifikation der Mitarbeiter ist nachweisbar vorhanden, das Vertrauen ist ebenso relevant. Sie dürfen niemals außer Acht lassen, die Bauaufsicht ist nicht die Bauleitung.

Die Baustellenbesprechung wird mit der Bauaufsicht geführt. Zu den regelmäßig stattfindenden Terminen erscheinen die Bauleiter, die Planer, Statiker und die Vertreter der teilnehmenden Firmen. Die Arbeiten und Ausführungsdetails werden abgestimmt, anstehende Probleme besprochen. Meist wird ein Baustellenrundgang durchgeführt. Selbstverständlich ist die Anfertigung eines Protokolls notwendig und wird der Bauaufsicht ausgehändigt. Es werden unter Umständen Kompromisse gefunden, Ratschläge erteilt, um das Bauprojekt zu einem guten Ende zu bringen.

Wenn es zu einer Baukostenüberschreitung kommt, ist die Bauaufsicht einzuschalten. Der Planer ist verpflichtet, über gravierende Baukostenüberschreitungen die Bauaufsicht und den Bauherrn zu informieren. Das Baulimit kann bis zu einem angemessenen Prozentsatz überschritten werden. Die Vorausplanung ist ein wichtiger Faktor.

• Abnahme
• Qualitätsmanagement
• Kostenmanagement
• Die Abnahme der Bauleistungen wird von der Bauaufsicht dokumentiert. Erkannte Mängel sind aufgeführt.
• Bauaufsicht überprüft in regelmäßigen Abständen die Qualität der Arbeiten, um falls notwendig einzugreifen.In diesem Bereich dominiert die Bauaufsicht.

Den Anweisungen der Bauaufsicht ist grundsätzlich Folge zu leisten, sei es in puncto Termineinhaltung oder Kostenplanung. Die professionelle Bauberatung und Bauplanung sind von größter Wichtigkeit für das gesamte Bauprojekt.

Hauserbauer in Österreich sind ausnahmslos überzeugt von der professionellen Bauaufsicht und deren Leistungen. Die qualifizierten Mitarbeiter sind in der Lage, schlampige Arbeiten und deren Folgeschäden zu erkennen und entsprechend zu reagieren. Eine Behebung der Schäden, wenn Sie schon eingezogen sind, ist mit Problemen und Stress verbunden.

Darüber hinaus hat die Bauaufsicht auch das Kostenmanagement im Blick, um bei überhöhten Kostenforderungen zu überprüfen, ob diese überhaupt notwendig sind. Für Sie als Bauherr ist es optimal, mit einer Bauaufsicht zu arbeiten. Die beteiligten Firmen sind darüber informiert, dass eine Bauaufsicht überprüft und stets anwesend ist.

Es liegt im Interesse des Bauherrn, eine seriöse Bauaufsicht einzuschalten. Was kostet eine gute Bauaufsicht. Wie bereits erwähnt, sind mit ungefähr maximal 2,5 % zu rechnen. Zwischen 7000 und 10.000 Euro ist eine gute Bauaufsicht zu beauftragen, um eine durchgängige Betreuung zu gewährleisten. Die Summe ist niedrig, wenn die Leistungen und Vorteile berücksichtigt werden.

Die Terminplanung ist ein wichtiger Faktor beim Hausbau. Allerdings muss ausreichend Zeit eingeplant werden. Arbeiten im Bereich Dämmung oder Verputz sind frühestmöglich auszuführen, da die bearbeiteten Flächen trocknen müssen, um Folgeschäden zu vermeiden. Nicht immer ist die rasche Erledigung aufgrund des geplanten Termins sinnvoll. Das ist den Mitarbeitern der Bauaufsicht selbstverständlich bekannt.

Bauaufsicht bedeutet, die Aufsicht über alle Vorgänge und Arbeiten, die das Bauprojekt betreffen. Sie überlassen die notwendige Kontrolle der Aufsicht. Qualifizierte Mitarbeiter, die über das Know-how und Erfahrungswerte verfügen, sind in der Lage, das Bauprojekt zu überwachen. Die Abnahme gehört ebenfalls zum Tätigkeitsfeld der Bauaufsicht.

Es ist zwar richtig Geld zu sparen, jedoch bei einem so großen Projekt wie ein Hausbau, ist zum Beispiel die Nutzung minderwertigen billigen Materials absolut nicht empfehlenswert. Die Bauaufsicht wird auch in diesen Fällen mit Ratschlägen unterstützen.

Zusammenfassung

Wer sich entschließt, ein Haus zu bauen, wird als Laie kaum die Aufsicht führen können. Es ist ratsam, die Bauaufsicht einzuschalten. Die Mehrkosten machen sich letztendlich bezahlt. Sie können nicht als Auftraggeber ständig auf der Baustelle erscheinen, zumal Sie andere Aufgaben zu erledigen haben. Sie sind sicher, dass die Bauaufsicht für Sie tätig ist und zu Ihren Gunsten entscheidet. Fehler und Mängel werden rasch erkannt und zeitnah behoben. Ein Hausbau ist ein komplexes Projekt, welches ständige Aufsicht benötigt.

Erfahrungswerte und Fachkenntnisse mit der geforderten Ausbildung sind für die Mitarbeiter der Bauaufsicht Voraussetzung, um in diesem Bereich tätig zu sein. Sie als Auftraggeber verlassen sich auf die Bauaufsicht und kontaktieren diese bei Fragen oder Problemen.

Wünschen Sie Änderungen in der Planung, wollen Sie beispielsweise eine andere Dämmungstechnik haben als geplant, ist grundsätzlich nicht nur der Planer, die ausführende Firma, sondern ebenso die Bauaufsicht zu informieren. Die Ratschläge der Mitarbeiter sind hilfreich, um zu keiner falschen Entscheidung zu gelangen und sich über Folgeschäden zu ärgern.