Neben einem Hauptwohnsitz in Deutschland wird ein Zweitwohnsitz in Österreich immer beliebter. Hierbei ist aber in jedem Fall die rechtliche und steuerliche Situation zu beachten. Folgender Ratgeber zeigt Ihnen alles, was Sie bei einer Anmeldung unbedingt beachten sollten.
Das deutsche Steuerrecht
Das deutsche Steuerrecht verbietet eine Anmeldung des zweiten Wohnsitzes nicht. Ein Nebenwohnsitz muss nicht mal angemeldet werden. Er wirkt sich nicht auf die steuerliche Grundlage aus. Allerdings nur, wenn sich der Mittelpunkt des Lebens in Deutschland befindet und dort der Großteil der Zeit verbracht wird.
Erzielen Sie in Ihrem Zweitwohnsitz ein Einkommen? Dann müssen in jedem Fall etwaige Einkünfte gemeldet werden.
Die Einkünfte sind in Deutschland steuerpflichtig. Verlagern Sie Ihren Lebensmittelpunkt von Deutschland nach Österreich, ist die deutsche Steuerpflicht beendet. Es gibt allerdings auch einige Sonderregeln. Die Sonderregel soll eine Doppelbesteuerung vermeiden.
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In Österreich herrscht seit 2004 die sogenannte Zweitwohnsitz Verordnung. In folgenden Fällen sind Sie beschränkt steuerpflichtig:
- Nutzung des Wohnsitzes in Österreich nicht länger als 70 Tage pro Jahr
- Der Lebensmittelpunkt befindet sich nicht in Österreich (seit mind. 5 Jahren)
- Nachweis über die Wohnungsnutzung im Inland
Vorsicht: Hat Ihr Lebenspartner einen Wohnsitz in Österreich und ist unbeschränkt einkommenssteuerpflichtig, entfällt die obige Regelung. Auch Erbschaftssteuern oder Umsatzsteuern sind von der Regelung ausgeschlossen.
Wenn Ihr Lebensmittelpunkt in Deutschland noch nicht 5 Jahre besteht und sich Ihr Zweitwohnsitz in Österreich befindet, gilt ebenfalls die beschränkte Steuerpflicht.
Immobilienpreise beachten
In jedem Fall sollten Sie vor einer Anmeldung die steigenden Immobilienpreise in Österreich bedenken. Gerade in den österreichischen Städten sind die Preise in den letzten Jahren deutlich gestiegen. Egal ob Innsbruck, Salzburg oder die Mozartstadt. Dennoch lohnt sich ein Zweitwohnsitz in Österreich in jedem Fall.
Anmeldung des Fahrzeuges bedenken
Ein Fahrzeug verursacht in Deutschland wesentlich geringere Kosten. Viele Menschen mit einem Zweitwohnsitz in Österreich bevorzugen die Anmeldung der Fahrzeuge am Hauptwohnsitz. Solange sich Ihr Lebensmittelpunkt dort befindet verursacht dass keine Probleme.
Nutzen Sie Ihr Fahrzeug aber mehr als 180 Tage in Österreich, kann das zu Schwierigkeiten führen. Kommt es zu einem Unfall, steigt die Versicherung deutlich. Wer sich hauptsächlich im Ausland befindet sollte das Auto trotz höherer Kosten in jedem Fall ummelden.
Regelungen für den Erwerb
Wer den Zweitwohnsitz ausschließlich als Ferienhaus nutzen möchte, kann schnell vor Problemen stehen. Österreich möchte das Leerstehen von Immobilien vermeiden.
Das Ziel ist die touristische Vermietung des Zweitwohnsitzes. Man spricht dabei auch von einer touristischen Widmung. Jede Kommune hat andere Vorgaben, wie eine Immobilie genutzt werden soll.
Der Erwerb einer Immobilie in Österreich steht, wie bereits erwähnt, Ausländern frei. Allerdings gibt es gewisse Einschränkungen.
Die seltene Zweitwohnsitzwidmung
Eine Widmung wird vergeben und ist eher selten. Ist die Wohnung nicht explizit als Zweitwohnsitz gewidmet, müssen Sie den Zweitwohnsitz unmittelbar als Erstwohnsitz anmelden.
Natürlich nur, wenn Sie mehr als 70 Tage in der Immobilie verbringen. In diesem Fall muss dieser auch ganzjährig genutzt werden. Bei Missachtung dieser Regel machen Sie sich strafbar. Eine Verwaltungsstrafe ist die Folge.
Eine Zweitwohnsitzwidmung ist auch bei nicht ganzjähriger Nutzung der Immobilie möglich. Auch wer keine touristische Vermietung wünscht, kann einen zweiten Wohnsitz anmelden. Sobald die Widmung erhalten wird, entfällt der Zwang der Vermietung.
Immobilienkauf ohne Zweitwohnsitzwidmung
Die Investition in eine Immobilie zur Altersvorsorge ist lohnenswert und nachvollziehbar. Die touristische Vermietung ist hier allerdings verpflichtend. Die Mieteinnahmen sind mit hohen Renditen verbunden.
Vor allem in der Alpenregion ist eine ganzjährige Vermietung möglich. Ausschlaggebend hierfür ist natürlich auch die Infrastruktur. Die temporäre Eigennutzung ist hier jederzeit möglich. Achten Sie allerdings darauf, welche Regionen eine reine Nutzung als Ferienwohnsitz oder die Vermietung als Ferienhaus verschärft haben.
Ein Immobilienberater als Unterstützung
Ein kompetenter Berater ist mit den örtlichen Bedingungen vertraut, und kann Sie in der Beratung und Findung der Immobilie deutlich unterstützen. Als Gegenleistung ist eine Provision fällig. Die Maklerprovision ist in Österreich verhandelbar. Allerdings sollten Sie die gesetzlichen Mindest- und Höchstgrenzen beachten.
Einfluss auf die Provision haben Marktlage, der Preis der Immobilie und etwaige Konditionen.
Worauf achten bei der Grundstückssteuer?
Die Grundsteuer gilt in Österreich als Steuer für Grundstückseigentum. Je nach Gemeinde ist die Steuer unterschiedlich hoch. Man unterscheidet zwischen der Steuer für Land- und Fortwirtschaft oder sonstiger Grundbesitz. Der Steuersatz beträgt 0,2 Prozent.
Beschränkte Steuerpflicht
Ein inländischer Zweitwohnsitz geht nicht mit einer unbeschränkten Steuerpflicht einher. Allerdings darf sich der Mittelpunkt des Lebens nicht am Zweitwohnsitz befinden.
Der Mittelpunkt des Lebens wird durch persönliche Verhältnisse definiert. Wo leben Sie mit Ihrer Familie? Ist diese Frage beantwortet wird die wirtschaftliche Situation beachtet.
Haben Sie mehrere Wohnsitze in Österreich werden die Nutzungstage addiert. Wird eine Immobilie über 70 Tage genutzt, muss der Wohnsitz versteuert werden.
Wer den Hauptwohnsitz in ein Land mit günstigen Steuern verlegt, profitiert von dieser Regelung. Der Zweitwohnsitz in Österreich ermöglicht, dass Sie nicht mehr auf das ursprüngliche Steuerniveau in Österreich angehoben werden können.
Was sollte man bei der Meldepflicht beachten?
Die Meldepflicht unterscheidet zwischen Hauptwohnsitz und Zweitwohnsitz. Eine Gemeinde erhält Geld vom Bund pro Person für jeden Hauptwohnsitz.
Eine Kommune bevorzugt demnach die Anmeldung eines Hauptwohnsitzes. Eine kostenlose Anmeldung erfolgt durch Eintragung ins Grundbuch. Allerdings benötigt es hierfür die Kaufurkunde die von Käufer und Verkäufer unterschrieben sein muss.
Der Käufer muss hier nochmal explizit erklären, dass er die Wohnung nicht als Ferienwohnung nutzen möchte. Soll die Wohnung vermietet werden, muss ein Ferienwohnsitzbescheid eingeholt werden. Sie können sich an folgenden Stellen anmelden:
- Das Gemeindeamt
- Das magistratische Bezirksamt in Wien
Dort können Sie sich auf von Ihrem bisherigen Wohnsitz abmelden. Die Anmeldung muss nach Erwerb innerhalb von drei Werktagen erfolgen. Diese kann per Post, über eine beauftragte Person oder persönlich erfolgen.
Achten sie darauf bei der Anmeldung folgende Dokumente zur Hand zu haben:
- Personalausweis oder Reisepass
- Geburtsurkunde
- Falls akademischer Grad vorhanden ein entsprechender Nachweis
- Nachweis der Staatsbürgerschaft
Wer die Ummeldung nicht ausführt, muss mit einer Geldstrafe rechnen. Nutzen Sie Ihrer Immobilie ausschließlich als Feriendomizil und geben dies nicht an, muss mit einer gerichtlichen Versteigerung gerechnet werden.
Folgende Personen sin von der persönlichen Anmeldung ausgeschlossen:
- minderjährige Bewohner
- Personen mit Behinderung
Als Unterkunftgeber treten in Österreich folgende Personen auf:
- Der Untermieter, allerdings gelten hier Sonderregeln
- Der Hauptmieter
- Der eigentliche Besitzer der Immobilie
Was ist eine Meldebestätigung?
In Einzelfällen wird in Österreich über den aktuellen oder früheren Wohnsitz eine Bestätigung verlangt.
Aussteller ist das zuständige Meldeamt in Ihrer Region. Dieser Antrag ist formlos. Allerdings müssen Sie über einen gültigen Ausweis verfügen. Außerdem müssen die früheren Wohnsitze begründet werden. Die Meldebestätigung verursacht Kosten diese setzen sich wie folgt zusammen:
- Gebühr für das Zeugnis
- Antragsgebühr
- Kosten für die Bundesverwaltungsabgabe
Außerdem können Ausgaben für den Notar und die gesetzliche Umsatzsteuer hinzukommen.
Woher weiss ich, ob mein Zweitwohnsitz möglicherweise ein Hauptwohnsitz ist?
Folgende Kriterien bestimmten haben Einfluss auf den Hauptwohnsitz:
- Wo befindet sich mein Arbeitsplatz, die Ausbildungsstätte?
- Wo leben eingetragene Ehepartner und Kinder?
- Wo übe ich welche Tätigkeit aus?
Was ist das zentrale Melderegister?
Die Behörde wurde 2001 gegründet und ermöglicht die Einsicht aller Haupt- und Nebenwohnsitze. Das erübrigt Besuche einzelner Meldeämter, falls mehrere Bescheinigungen benötigt werden.
Allerdings können auch Organisationen wie Notare oder Inkassobüros, unter gewissen Voraussetzungen, Informationen erlangen. Das kann sich nachteilig auf den Wohnungsbesitzer auswirken.
Fazit: Ein Zweitwohnsitz in Österreich ist an einige Bedingungen geknüpft. Neben einem Lebensmittelpunkt im Ausland müssen auch zahlreiche andere Bedingungen erfüllt sein. Auch die ausschließliche Nutzung des Zweitwohnsitzes als Feriendomizil ist in Österreich untersagt, es sei denn es handelt sich um eine seltene Widmung.
Achten Sie in jedem Fall darauf alle notwendigen Unterlagen für die Ummeldung bereit zu halten. Ein Immobilienmakler oder Notar kann Sie in etwaigen Bereichen unterstützen.
