Haus sanieren – Was zuerst? – Bauplan, Zeitplan, Planung, Reihenfolge, Kosten

Wer ein Haus sanieren möchte und alles allein plant und organisiert, dem wird ein passender Zeitplan ein wichtiges Hilfsmittel sein. Mit diesem Plan organisiert der Besitzer die richtige Reihenfolge der Arbeiten und koordiniert alle beteiligten Helfer, Unternehmen und Handwerker.

Die Planung der Haussanierung

Ein Zeitplan ist bei der Haussanierung nötig, damit der Besitzer dabei den Überblick behält. Damit wird eindeutig, welcher Arbeitsschritt nach welchem folgen muss, welches Gewerk auf einem anderen aufbaut und welche Wendepunkte bis wann erzielt werden müssen, damit der Fortschritt der Sanierung nach Plan verläuft.

• Eventuell wird der Bauplan im Verlauf der der Sanierung gelegentlich angepasst werden müssen. Trotzdem sieht der Besitzer mit dem Zeitplan gleich, welchen Einfluss eine mögliche Verschiebung auf die Handwerker haben kann und wer darüber benachrichtigt werden muss.
• Sind die passenden Handwerker dann im Haus, kann die geplante Sanierung beginnen. Zuvor obliegt es dem Besitzer, dass er die nötigen Aufgaben erledigen muss.
• Hierzu gehört die genaue Planung genauso wie eine solide Finanzierung des Sanierungsvorhabens und dabei gehen die Schritte meist beigeordnet und eine zweckmäßige Reihenfolge ist für die reibungslose Umsetzung besonders wichtig.

Für Sanierungen gibt es grundsätzlich staatliche Förderungen. Sind nun aber die Arbeiten schon im Gange, ehe die Zusage für die Förderung besteht, bleiben die Besitzer schlimmstenfalls auf den Kosten sitzen. Die Förderungen müssen generell immer vor dem Start der Sanierungsarbeiten bewilligt werden.

>> Reihenfolge der Gewerke bei der Renovierung/Sanierung im Innenraum

Ähnlich ist es mit der Reihenfolge der Sanierungsarbeiten. Eine neue Heizungsanlage, welche auf ein nicht gedämmtes Haus abgestimmt ist, nützt grundsätzlich wenig, wenn erst einige Zeit später die Fassade abgedämmt wird. Bei einer dichten Hülle des Gebäudes genügt eine kleiner dimensionierte Heizungsanlage, weil die geschaffene Wärme effektiver angewandt und zugleich im Gebäude gehalten wird.

Planung der Sanierung – Worauf achten?

Viele Besitzer fragen sich, wo genau sie mit der Planung der Sanierung anfangen sollen. Im ersten Schritt muss der eigentliche Sanierungsbedarf bestimmt werden. Hierbei besteht ein erheblicher Unterschied zwischen einem nichtsanierten Altbau, welcher geerbt oder gekauft wurde und einem bestehenden Gebäude, das im Laufe der Jahre durchgehend modernisiert worden ist und nun zum Beispiel energetisch saniert werden muss. Eine komplette Sanierung ist ein erheblich kostspieligeres Vorhaben, doch bei den energetischen oder bei den kosmetischen Sanierungsmaßnahmen steckt der Teufel meistens im Detail.

Jeder Sanierungsplan ist spezifisch und die Wahl der Sanierungsmaßnahmen hängt vor alle, von den einzelnen baulichen Verkettungen sowie auch von den Zielen des Besitzers und von den zur Verfügung stehenden finanziellen Mitteln ab.

Ebenso wichtig ist die Berücksichtigung verschiedener rechtlicher Vorschriften.
Zu prüfen ist vor allem, welche bedeutenden Rechtsvorschriften bei einer Sanierungsmaßnahme beachtet werden müssen. Für eine solche können insbesondere das Baurecht, die Energieeinsparverordnung oder das Denkmalschutzrecht von Bedeutung sein:

Ebenso kommt es zur Einbeziehung der Baufachleute. Jedem nicht aus dem Immobilienbereich stammenden Bauherren wird empfohlen, bereits gemäß der Erstellung eines Sanierungsplans den Kontakt zu den jeweiligen Baufachleuten zu suchen. Dies kann ein Energieberater oder ein Architekt sein, damit deren Beurteilung im Sanierungsplan berücksichtigt werden kann.

Die Mithilfe eines Architekten oder eines Energieberaters bei der Planung und Ausführung der Sanierung erweist sich meistens als hilfreich für die Einhaltung des Zeitplans sowie des gesetzten Rahmens der Finanzierung.

• Der Energieberater unterstützt den Bauherrn bei einer energetischen Sanierung. Dabei bewertet dieser auf der Grundlage eines Vor-Ort-Besuchs den energetischen Zustand des Objektes und schlägt passende Sanierungsmaßnahmen vor.
• Vor allem bei komplexen Baumaßnahmen, bei welchen verschiedene Gewerke ineinandergreifen, helfen die Architekten bei der Koordination und der Planung der Handwerker sowie bei der Kontrolle der Ausführung.
• Handwerker, Tragwerksplaner, Baustatiker und Fachingenieure können die Erstellung des Sanierungsplans durch das umfangreiche Fachwissen zielstrebig unterstützen.

Die sinnvolle Reihenfolge des Sanierens

Die meisten Hausbesitzer ärgern sich über zu hohe Kosten beim Heizen. Außerdem zeigt die Hülle des Gebäudes – also Türen, Fenster Fassade und das Dach – mit der Zeit Verschleißerscheinungen. Daher bilden sich Risse an der Fassade, Türen und die Fenster sind nicht wärmedämmend und veraltet und das Dach kann undicht werden. Wenn es nun in den Räumen zieht, dann ist es an der Zeit für eine Sanierung. Hier ist die sorgfältige Planung vorher sehr wichtig, vor allem, wenn verschiedene mehrere Bereiche im Haus saniert werden, was im Falle einer energetischen Sanierung oftmals vorkommt.

Von einer energetischen Sanierung wird gesprochen, wenn die Schritte darauf ausgerichtet sind, die Energieeffizienz des Objektes zu verbessern. Hierzu gehören jegliche Außen- und Innendämmungsmaßnahmen, der Austausch der Fenster, Rollläden und der Haustür sowie die Dämmung der Decken oder des Kellers und des Daches. Dies betrifft alles, was die Hülle des Hauses dichter werden lässt, dass weniger wertvolle Energie hieraus entweichen kann.

Dazu kommen technologische Maßnahmen, welche den Energieverbrauch absenken. Dabei steht die Heizungsanlage an vorderster Stelle. Gewiss muss der Besitzer für eine energetische Sanierung nicht sämtliche Baumaßnahmen mit einem Mal umsetzen. Wichtig sind dabei stets die Reparaturen.

Generell gilt bei Sanierungen, dass diese von außen nach innen erfolgen. Als Erstes erfolgen die Außenarbeiten an Dach und Fassade und im Anschluss werden neue Türen und Fenster eingesetzt. Dies hat den Vorteil, dass die neuen Fenster sehr gut an die Fassade eingegliedert werden können, dass keine Undichtigkeiten erscheinen. Danach erfolgt erst die Sanierung von Wasserrohren, Elektroinstallation und Heizung, ehe mit dem Innenausbau begonnen werden kann.

Maßnahmen in richtiger Reihenfolge – Bausanierung

Die einzelnen Arbeiten bauen bei der Bausanierung aufeinander auf. Dabei sind die Arbeitsschritte voneinander abhängig und müssen sehr gut durchdacht sein. Ein reibungsloser Ablauf der Sanierung funktioniert nur, wenn alle Maßnahmen in der korrekten Reihenfolge stattfinden und alle Baubeteiligten gut miteinander zusammenarbeiten und kommunizieren.

Nach der Entrümpelung beginnen die Rohbaumaßnahmen. Dabei werden Durchbrüche hergestellt, Zwischenwände aufgemauert oder abgerissen und Fensteröffnungen werden hergestellt.
Vor den eigentlichen Rohbauarbeiten können verschiedene Formalien notwendig sein. Dazu gehört ein statischer Nachweis, wenn beispielsweise tragende Wänden durchbrochen oder abgerissen werden müssen. Ebenso muss die Führung der Elektroleitungen vor den Abrissarbeiten garantiert werden. Zugleich stellt der Installateur die Rohre für Heizung oder Wasser vor einem Abriss sicher.

Nach den Rohbauarbeiten beginnen die Elektro-Maßnahmen. Dabei werden zum Beispiel die Wände geschlitzt. Die Rohrmontage für Lüftung, Heizung und den Sanitärbereich erfolgt jetzt.

Vor der Verrichtung der Rohbaumaßnahmen im Elektrobereich muss der Rohbau gänzlich abgeschlossen sein. Danach wird mit dem Verputzen begonnen und dann können die Kabel verbaut werden. Der Einbau der Steckdosen und der Schalter erfolgt erst nach den Tapezier- und den Malerarbeiten.

• Weitere Interfaces gibt es beispielsweise mit dem Sonnenschutz- oder Fenstereinbau, wenn elektrische Rollläden verbaut werden sollen. Mit einem Statiker, wenn zur Führung der Leitungen Löcher in die tragenden Decken oder Wände gebohrt.
• Mit den Maurern erfolgen die Kabelführungen in den abzureißenden Wandbereichen. Einen separaten Koordinierungsbedarf gibt es betreffend der Anschlüsse an Lüftung, Pumpen, Heizung, PV-Anlage, Solaranlage, Regelung und Steuerung von Smart Home.

Die Montage der Rohre erfolgt erst nach Abschluss aller Rohbaumaßnahmen. Dann kann auch mit den Putzarbeiten angefangen werden. Die Objektmontage im Bad, an der Heizung und dem WC beginnt nach dem Einbau des Estrichs.

Koordination & Ablauf – Wer muss sich wie mit wem absprechen?

Bedarf zur Koordinierung besteht mit dem Statiker, mit dem Rohbauer und mit dem Fassadenbauer, wenn die Durchbrüche nach außen nötig sind.

Generell sollten die Gipskartonwände vor den Dachboden aufgestellt werden. Dies ist für den Schallschutz zwischen den einzelnen Zimmern günstiger. Es gibt zugleich Fälle, bei welchen eine Trockenbauwand auf einem Estrichboden erwünscht ist. Dies ist wichtig, wenn der Schallschutz eine nebensächliche Rolle spielt, dafür jedoch die Wand zu späterer Zeit wieder abgebaut werden muss. Ein weiteres Beispiel dafür ist eine Trennwand zwischen Ankleideraum und Schlafzimmer.

Die Trockenbaumaßnahmen in WC und Bad an einem Unterputz-Spülkasten oder einer Duschwand können ebenfalls nach dem Verbau des Estrichs erfolgen.