Das Baurecht – ein Traum geht in Erfüllung
In der heutigen Zeit wird es für junge Familien immer schwerer, sich den lang ersehnten Traum vom Eigenheim auch zu erfüllen. Die Lebenserhaltungskosten werden zunehmend teurer, während zur gleichen Zeit die Gehälter stagnieren. Für viele Familien stellt sich daher die Frage, ob ihr finanzielles Polster auch ausreichen wird, um sich wirklich den Traum vom Eigenheim erfüllen zu können. Die Kosten für die Erfüllung dieses Traumes sind nicht nur jene, die für die Errichtung eines eigenen Hauses anfallen. Bevor man überhaupt mit dem Bau anfängt, sollte man ein passendes Grundstück finden.
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Meistens reißen die Kosten alleine für das Grundstück schon ein tiefes Loch in die Geldbörse, geschweige denn die darauffolgenden Ausgaben für die Errichtung des Hauses, die Grunderwerbsteuer, die gerichtliche Eintragungsgebühr, die Vertragserrichtungskosten und viele mehr.
Das Baurecht in Österreich bietet eine passende Lösung für dieses Problem.
Was versteht man unter Baurecht in Österreich?
Wie oben bereits erwähnt, bietet das Baurecht eine adäquate Lösung für jene, die sich den Traum vom eigenen Haus zwar erfüllen wollen, gleichzeitig aber die Geldbörse nicht überstrapazieren möchten. Einfach ausgedrückt, bietet das Baurecht die Möglichkeit, ein eigenes Haus zwar zu bauen, hierfür aber kein Grundstück kaufen zu müssen.
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Das Haus wird demnach auf einem fremden Grundstück errichtet, was für die meisten eine gute Alternative zum Grundstückskauf darstellt.
Für das Nutzen dieses fremden Grundstückes wird anstatt eines Kaufpreises, ein jährlicher Bauzins verrechnet und von den jeweiligen Baurechtnehmern (= Eigentümer des errichteten Hauses) an die Baurechtgeber (= Eigentümer des Grundstückes) ausbezahlt.
Grundsätzlich hat das Baurecht in Österreich zwei Bedeutungen. Zunächst gibt es den öffentlich-rechtlichen Teil, welcher sämtliche Vorschriften zusammenfast, die beinhalten, wo und wie gebaut werden darf. Dazu gehören Bauordnungen, aber auch Raumordnungsgesetze.
Hierzu ist es wichtig zu wissen, dass es in Österreich nicht eine einzige Bauordnung gibt. Das Bauwesen in diesem Land unterliegt der Gesetzgebung der einzelnen Bundesländer, woraus resultiert, dass es in Österreich neun unterschiedliche Bauordnungen gibt.
Die zweite Bedeutung beinhaltet den privatrechtlichen Teil, welcher das vererbliche und zeitlich begrenzte Recht beschreibt, auf einem fremden Grundstück ein Gebäude zu errichtet. Hier sind wir wieder bei unserem Traum vom eigenen Haus und wie man ihn ganz einfach erfüllen kann.
Info: Baurecht bezeichnet einerseits die Gesamtheit der Rechtsnormen, die das Bauen betreffen, andererseits das dingliche, veräußerliche, vererbliche und zeitlich beschränkte Recht, ein Bauwerk auf fremdem Grund zu erstellen oder zu haben. (Quelle:Help.gv.at)
Bauordnungen der verschiedenen Bundesländer
Wie oben bereits erwähnt, hat Österreich neun verschiedene Bauordnungen, die sich in gewissen Aspekten voneinander unterscheiden können. Grundsätzlich wird das Baurecht von den Gemeinden vollzogen und fällt somit in den Zuständigkeitsbereich des jeweiligen Bürgermeisters.
Die Einhaltung der Bauordnung ist verpflichtend und kann im Falle von Verletzungen der Vorschriften auch strafbar sein. Obwohl die Bauordnungen der einzelnen Bundesländer nicht komplett gleich sind, lassen sie sich alle generell in vier Abschnitte einteilen:
- die Regelung der Bebauung
- die formellen Erfordernisse bei einem Bauvorhaben,
- die Bauliche Ausnutzung von Bauplätzen, und
- die gesundheitlichen und konstruktiven Vorschriften.
Nicht nur die Bauordnung muss bei der Errichtung eines Gebäudes eingehalten werden, es gibt auch weitere Gesetze und Verordnungen, die beispielsweise den Umweltschutz, den Verkehr etc., regeln und ebenso beachtet werden müssen.
Bevor man überhaupt anfangen kann zu bauen, legt die Behörde im Zuge einer Baugenehmigung fest, welche Gesetze konkret beachtet werden müssen.
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Voraussetzungen für ein Baurecht in Österreich – Vorschriften
Der erste Schritt für die Nutzung eines Baurechtes ist, vorab das passende Grundstück für die Errichtung des Hauses zu finden und sich mit dem jeweiligen Grundstückseigentümer in Verbindung zu setzen.
Ist dieser Grundstückseigentümer sodann gewillt, sein Grundstück bereit zu stellen, muss zwischen dem Eigentümer und dem Bauberechtigten, also jener natürlichen oder juristischen Person, der das Baurecht eingeräumt wird, ein schriftlicher Vertrag abgeschlossen werden.
Hierzu wird festgehalten, dass es in gewissen Fällen, wie beispielsweise bei entgeltlichen Baurechtsverträgen zwischen Ehegatten, notwendig ist, den Baurechtsvertrag in Form eines Notariatsaktes zu errichten.
Um rechtlich auf der sicheren Seite zu sein, sollte man sich vorab mit einem Anwalt oder Notar in Verbindung setzen, um juristische Irrtümer zu vermeiden. Eine weitere Möglichkeit besteht darin, ein Baurecht im Wege einer letztwilligen Anordnung, insbesondere durch ein Vermächtnis, einzuräumen.
Baurechtsvertrag
Der erste Schritt ist, wie oben bereits angeführt, die Errichtung eines Baurechtsvertrages. Hierbei gibt es zwei Möglichkeiten:
Falls notwendig, die Errichtung eines Notariatsaktes, welcher bestenfalls von einem Notar aufgesetzt und beurkundet wird.
Sollten die Voraussetzungen für die Errichtung eines Notariatsaktes nicht gegeben sein, reicht es, eine Privaturkunde zwischen dem Liegenschaftseigentümer und dem Bauberechtigten zu errichten.
Obwohl diese Urkunde nicht in Form eines Notariatsaktes aufgesetzt werden muss, ist es dennoch notwendig, die Unterschriften vor einem Notar zu leisten, damit diese beglaubigt werden können. Info: Urkunden die dem Grundbuch vorgelegt werden, müssen notariell beglaubigt sein.
Hinsichtlich des Inhaltes eines Baurechtsvertrages lässt sich sagen, dass dieser im Großen und Ganzen, dem Willen der Vertragsparteien überlassen wird. Wichtig ist nur, dass das Baurechtsgesetz vorgibt, dass ein Baurecht nicht für weniger als 10 Jahre und nicht mehr als 100 Jahre eingeräumt werden darf.
Eine weitere Beschränkung des Baurechtsgesetzes betrifft das Erlöschen des Baurechtes. Die Vereinbarung des Erlöschens des Baurechtes wegen Verzug der Zinszahlung darf nur für den Fall vereinbart werden, wenn der Bauzins mindestens auf zwei aufeinanderfolgende Jahre nicht bezahlt wurde. Eine Kündigung ist somit fast unmöglich. Auch ist es nicht möglich, das Baurecht nur auf einen Teil eines bereits bestehenden Gebäudes einzuräumen.
Obwohl das Baurechtsgesetz nur wenige Einschränkungen betreffend den Inhalt des Baurechtsvertrages vorgibt, gibt es dennoch einige Punkte, die beachtet werden sollten:
Zunächst sollte der Baurechtsvertrag den genauen Zweck der Baurechtseinräumung festhalten. Bezieht sich das Baurecht auf ein bereits bestehendes oder auf ein zu errichtendes Gebäude? Wird es zum Zweck der Errichtung einer Tiefgarage eingeräumt?
Auch ein wichtiger Inhaltspunkt des Vertrages ist die Festsetzung des konkreten Bauzinses bzw. die Art und Weise wie und wann die Bezahlung erfolgen soll. In den meisten Verträgen wird hier auch eine Wertsicherung vereinbart, da die Vertragsbeziehungen meist auf lange Zeit laufen und eine Wertanpassung für den Liegenschaftseigentümer klar von Vorteil ist. Wichtig ist hierbei, dass sich die Wertsicherungsklausel nach dem Wert von Grund und Boden richten darf.
Viele Verträge beinhalten auch die Erhaltungs- und Instandhaltungspflichten, die sich beispielsweise auf mitbenutzte Liegenschaftsflächen, wie Zufahrtswege, beziehen.
Diese sind meistens nicht vom Baurecht umfasst und sollten aus diesem Grund auch vertraglich geregelt werden. Auch die Festlegung über die Verteilung der Betriebskosten wie beispielsweise die Schneeräumung, sollten im Baurechtsvertrag enthalten sein.
Eine weitere Empfehlung wäre es, die Eintragung einer Reallast im Lastenblatt, also C-Blatt, der grundbücherlichen Baurechtseinlage für den Baurechtsgeber.
Oft stellt sich auch die Frage, was passiert nach Ablauf der vereinbarten Frist? Bestenfalls wird dies auch schon im Baurechtsvertrag festgehalten und kann man hier beispielsweise eine Entschädigung für den Baurechtsnehmer für seine bereits geleisteten Aufwendungen vereinbaren.
Wann entsteht das Baurecht?
Grundsätzlich kann man das Baurecht mit dem Eigentumsrecht vergleichen. Dies bedeutet, dass erst mit der Eintragung ins Grundbuch, die Entstehung wirklich vollzogen ist.
In Österreich besteht das Grundbuch aus dem A-Blatt, dem B-Blatt und dem C-Blatt. Das Baurecht wird sodann beim Eigentümer des Grundstückes im C-Blatt, auch Lastenblatt genannt, eingetragen.
Dies ist aber nicht ausreichend für die Eintragung. Das Baurecht selbst, erhält ebenfalls eine eigene Grundbuchseinlage (Einlagezahl), in welcher sodann im B-Blatt, auch Eigentumsblatt genannt, der Baurechtsnehmer als Eigentümer des Baurechts, im Grundbuch eingetragen wird. Für diese Eintragung wird beim zuständigen Bezirksgericht ein Antrag eingebracht und stellt das Bezirksgericht bei erfolgter Eintragung einen entsprechenden Eintragungsbeschluss aus.
Was sind die Rechte des Baurechtsnehmers?
Um es vereinfacht darzustellen, kann der Baurechtsnehmer wie ein Eigentümer betrachtet werden.
Es ist ihm erlaubt, neben den im Baurechtsvertrag vereinbarten Beschränkungen, sein Baurecht zu vermieten, verkaufen bzw. Kredite durch Hypotheken auf diesem Baurecht absichern zu lassen. Er steht ihm somit komplett frei, über dieses Baurecht zu verfügen.
Was passiert nach dem Erlöschen des Baurechts?
Nach der vereinbarten Zeit, erlischt das Baurecht (beispielsweise durch Zeitablauf) und fällt danach, das auf dem Grundstück errichtete Bauwerk an den Grundstückseigentümer zurück.
Für solche Fälle ist es von Vorteil, wenn eine Aufwandsentschädigung für den Baurechtsnehmer, bereits im Baurechtsvertrag festgehalten ist. Sollte dies nicht der Fall sein, beträgt die Entschädigungssumme ein Viertel des vorhandenen Bauwertes des errichteten Bauwerkes, zum Zeitpunkt der Beendigung dieses Rechtes.
Das Baurecht bietet jungen Leuten eine gute Möglichkeit, sich den Traum vom Eigenheim leicht zu erfüllen. Die Kostenfrage für die Entscheidung zu Gunsten eines Baurechtes ist eindeutig der größte Vorteil. Als Baurechtsnehmer ist man quasi Eigentümer eines Bauwerkes und kann somit, ohne große Beschränkungen, über das Baurecht verfügen.
Es ist nur wichtig, sich in jedem Bundesland über die jeweiligen Bauordnungen gut zu informieren, um später keine Probleme mit der Gemeinde oder sonstigen öffentlichen Einrichtung zu bekommen.
Die Möglichkeit, das errichtete Gebäude auch vermieten oder verkaufen zu dürfen, ist ein weiterer positiver Aspekt des Baurechtes in Österreich.
Neben dem Vorteil, dass man von Anfang an mit weniger Kosten zu rechnen hat, da der Grundstückspreis entfällt, kann man im Laufe der Vertragsdauer, das Baurecht nicht nur für die Eigenbenützung ausüben, sondern nebenbei auch Geld verdienen.
Obwohl das Bauwerk nach Beendigung der Laufzeit an den Liegenschaftseigentümer zurückfällt, kann man durch die Aufwandsentschädigung einen Teil der Ausgaben wieder in die Geldbörse zurückholen. Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Entscheidung für ein Baurecht für jene attraktiv scheint, die für die Erfüllung des Traumes ein Eigenheim zu besitzen, von Anfang an nicht Unmengen an Geld ausgeben wollen.
