Wie wir einen guten Vermieter finden, beschäftigt die meisten Menschen in ihrem Leben. Anders sieht es aus, wenn wir selbst mit Immobilien Geld einnehmen. Um unser Eigentum zu schützen, möchten wir es ungern in die Hände unzuverlässiger Personen geben.
Wenn es darum geht, wie wir die passenden Mieter finden, stehen viele zunächst ratlos da. Hier konkurriert die soziale Ader mit dem strikten Aussortieren von Bewerbern. Wie geht man als Vermieter vor, wenn wir seriöse Mieter finden möchten, aber dabei nicht unfair Chancen verbauen wollen?
Die zunehmend schwierige Suche nach Wohnraum
Der hohe Bedarf nach Wohnraum macht es nicht schwer, potenzielle Mieter zu finden. Der Mangel an – insbesondere bezahlbaren – Mietwohnungen und -häusern führt in Ballungsräumen eher dazu, dass Menschen selbst beginnen, Anzeigen für sich als Mieter zu veröffentlichen, auf die potenzielle Vermieter reagieren können. Dabei appellieren sie an die soziale Ader der Vermieter, ihnen zwischen den vielen Anfragen eine Chance zu geben.
Das Problem darin, Mieter zu finden, liegt eher darin, die richtigen Personen zu finden, denen wir unser Eigentum anvertrauen möchten. Auch für Vermieter sind Wohnungen eine teure Angelegenheit, und wenn Schäden entstehen oder Miete nicht gezahlt wird, geraten sie in brenzlige Lagen.
Dabei entsteht häufig ein Spannungsfeld zwischen dem Wunsch, keine Menschen auszuschließen, aber dennoch sein eigenes Eigentum zu schützen und Aufwand und Stress zu reduzieren. Ein paar Methoden können uns dabei helfen, sozial, aber schlau zu entscheiden.
Wie findet man passende Mieter?
Nicht nur Methoden wie die KSV- oder Schufa-Auskunft sind dabei wichtige Orientierungswerkzeuge. Wichtig ist es auch, angenehme Mieter zu finden, die im Kontakt mit dem Vermieter, aber auch den Nachbarn, keine Konfliktquelle werden. Dafür können wir mehrere Faktoren beachten:
Finanzielle Absicherung
Die finanzielle Absicherung steht für viele Vermieter an oberster Stelle. Dabei können uns Informationen, die wir hier erhalten, nicht nur als Aussage zu der finanziellen Situation des Mieters dienen, sondern auch Einschätzungen über seine generelle Zuverlässigkeit zulassen.
Selbstauskunft
Mietinteressenten sind nicht dazu verpflichtet, eine Selbstauskunft auszufüllen. Da sie dem Vermieter aber meist entgegenkommen müssen, um sich als attraktiver Mieter zu positionieren, wird die Selbstauskunft selten abgelehnt.
Werden Informationen in der Selbstauskunft falsch ausgefüllt, kann der Vermieter sie später als Grundlage für eine fristlose Kündigung nutzen. Das gilt für Angaben, die die finanzielle Situation betreffen. Private Informationen, wie Hobbys und Musikgeschmack, müssen nicht wahrheitsgemäß angegeben werden.
Fragen, die bei der Vertragsanbahnung gestellt werden dürfen, sind:
- Name, Adress- und Kontaktdaten
- Anzahl der künftigen Bewohner
- Kinder oder Erwachsene
- beabsichtigte Haustierhaltung
- Bestehen von Verbraucherinsolvenzverfahren
- Räumungstitel wegen Mietrückständen
- Beruf und Arbeitgeber (nicht aber die Beschäftigungsdauer)
- Einkommensverhältnisse (sofern diese nicht von der Bundesagentur für Arbeit gezahlt werden), das betrifft das Nettoeinkommen und den Betrag, der nach Abzug der aktuellen laufenden monatlichen Kosten für die Miete übrigbleibt
Unzuverlässige Fragen betreffen:
- Vorstrafen
- sexuelle Orientierung
- Geschlechteridentität
- bestehende Schwangerschaft, Heiratspläne oder Familienplanung
- Mitgliedschaft in Vereinen, Gewerkschaften oder Parteien
- politischen Gesinnung & Religion
- ethnische Herkunft oder Nationalität
- Hobbys
- ob der Mieter raucht
- Krankheiten
- Angaben des Vorvermieters
Einkommensnachweise, Mietschuldenfreiheit & Bonitätsprüfungen
Die Frage nach den Nachweisen für Einkommen, beispielsweise Gehaltsabrechnungen, sowie eine Bonitätsprüfung sind erst zulässig, wenn der Vertragsabschluss ansteht.
Bei der KSV, oder im deutschen Raum bei der Schufa, können Informationen zu der Bonität der Person eingeholt werden. Hier finden wir heraus, wie verlässlich die Person in der Vergangenheit mit Zahlungen und Verträgen umgegangen ist.
Über eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung gibt der vorherige Vermieter an, ob der Mieter seine Mieten gezahlt hat. Das kann dabei helfen, Mietnomaden zu erkennen. Vermieter sind aber nicht verpflichtet, diese Bescheinigung auszustellen. Kann ein potenzieller Mieter sie nicht einreichen, heißt das deshalb nicht unbedingt, dass er Mietschulden hat.
Bei mangelnder Bonität
Negative Bonitätswerte sind nicht unbedingt ein Ausschlusskriterium. In manchen Fällen sind die schlechten Scores nicht langfristig aussagekräftig. Es kann helfen, hier die Kommunikation zu suchen und sich abzusichern.
Bei Personen, beispielsweise Studenten, die kein ausreichendes Einkommen haben, lässt sich beispielsweise über eine Bürgschaft der Eltern die passende Sicherheit erreichen.
Kaution & Bürgschaft
Zusätzlich sind die verlangte Kaution oder eine Bürgschaft, die diese übernimmt, wichtige Absicherungen. Entstehen Mietrückstände oder Schäden an der Wohnung, können wir damit entstehende Kosten decken, während wir nach einer Lösung für das Problem suchen.
Die passende Ausschreibung
Wie leicht wir geeignete Mieter finden, ist auch davon abhängig, wie wir das Inserat gestalten.
Deshalb sollten wir uns zunächst Gedanken darüber machen, was unsere Zielgruppe ist. Wer überwiegend Senioren als Mieter hat, sollte womöglich nicht nach Studenten Aussicht halten, die viele Partys feiern wollen.
Aber: Ausnahmen bestätigen die Regel. Auch unter Studenten gibt es Ruhe liebende Menschen, die der Wohngemeinschaft Gutes tun können, indem sie beispielsweise für ihre Nachbarn schwere Einkäufe tätigen.
Anhand der Zielgruppe kann man die passenden Veröffentlichungswege für ein Inserat finden. Über Online-Kanäle finden sich junge Menschen, während ältere Generationen eher über Zeitungen nach Immobilien suchen.
Auch die Formulierung der Anzeige kann dabei helfen, unpassende Bewerber auszusortieren. Wortwahl, aber auch Angaben darüber, wie das aktuelle Wohnklima aussieht, helfen Mietern einzuschätzen, ob sie in dem Haus wohnen möchten.
Einzeltermine vereinbaren
Was auf dem Papier steht und wie ein Mensch wirklich einzuschätzen ist, unterscheidet sich mitunter stark. Deshalb sind Massenbesichtigungen nie eine gute Wahl.
Auf persönlicher Ebene ist es leichter, den Menschen gerecht einzuschätzen. Insbesondere, wenn manche Angaben in der Selbstauskunft oder Bonitätsprüfung Sorge bereiten, hat man hier den Platz, diese zu klären, und Sympathien wirken zu lassen, statt vorbelastet auszuschließen.
Fazit
Viele Unterlagen helfen dabei, die Vertrauenswürdigkeit eines Mieters abschätzen zu können. Nachweise über das passende Einkommen und eine Bonitätsprüfung sind wichtige Werkzeuge, um einzuschätzen, wie zuverlässig eine Person mit Schulden und Zahlungen umgeht. Kautionen und Bürgschaften sind zusätzliche Absicherungen, über die wir Verluste verhindern können.
Das private Kennenlernen sollte dabei nicht unbeachtet bleiben. Dokumente und der persönliche Eindruck können sich unterscheiden. Um die passenden Mieter zu finden und unpassende Angaben in der Selbstauskunft zu klären, eignet es sich sie zu Einzelbesichtigungen einzuladen und in die Kommunikation zu gehen. So sorgen wir für faire Verhältnisse, während wir dennoch unsere Sicherheit beachten.
