Dank vergleichsweise geringer Lebenshaltungskosten, eines relativ geradlinigen Verfahrens für Aufenthaltsgenehmigungen und der Möglichkeit, dass auch Ausländer ein Haus in Ungarn kaufen können, liebäugeln nicht wenige deutschsprachige Auswanderer, und solche, die es werden wollen, in Ungarn Immobilien zu erwerben.
Auch die Tatsache, dass es in Ungarn eine deutschsprachige Gruppe von um die 40.000 Einwanderer gibt, legt diese Möglichkeit nahe und hat Ungarn bei Auswanderern aus der DACH Region auf den Schirm gebracht. Doch was ist konkret beim Hauskauf in Ungarn zu beachten und wie sieht es mit dem Einwanderungsrecht aus? Das soll der folgende Artikel klären.
Wer kann ein Haus kaufen in Ungarn?
Auch zugezogene Ausländer aus dem Europäischen Wirtschafsraum (EWR) können relativ problemlos ein Haus in Ungarn kaufen. Allerdings gibt es einige Einschränkungen. Sobald ein Grundstück landwirtschaftlich genutzt wird, gilt eine Einschränkung bis 1 ha pro Person. Ausnahmen gelten nur für registrierte Landwirte. Darüber hinaus sind Naturschutzgebiete und „strategische“ Grundstücke (z. B. Grundstücke an schiffbaren Flüssen) grundsätzlich verboten und der Erwerb denkmalgeschützter Strukturen äußerst schwierig.
Es wird bisweilen pauschal gesagt, dass Ausländer nur maximal 6.000 Quadratmeter kaufen können und dass die Immobilie in einer geschlossenen Ortschaft liegen muss. Beides entspringt einem Missverständnis. Als Ausländer können Sie beliebig viele Grundstücke kaufen – sofern es sich nicht um landwirtschaftlich genutzte Flächen handelt – und durchaus auch ein Haus außerhalb einer geschlossenen Ortschaft kaufen. Faktisch gibt es das Konzept der geschlossenen Ortschaft im ungarischen Immobilienrecht nicht. Allerdings wird zwischen Innen- und Außenbereichen einer Ortschaft unterschieden. Diese Abgrenzung ist jedoch mitunter sehr diffus. Es gibt sogar ganze Dörfer, in denen sämtliche Grundstücke als im äußeren Bereich liegend deklariert sind. Allerdings besteht der Großteil des Landes in den (laut ungarischem Immobilienrecht) äußeren Bereichen ohnehin aus Ackerland, Wiese, Wald oder Weinbau und ist daher nur bis zu einer Fläche von 1ha pro Person erwerbbar. Oft sind Baumöglichkeiten eingeschränkt auf 3% der Fläche oder nur in Zusammenhang mit landwirtschaftlicher Tätigkeit gestattet. Ein kleiner legaler Trick besteht darin, grössere Flächen mit mehreren Familienmitgliedern zu kaufen, wenn es die Parzellierung hergibt. So können Sie als 4 Personen auch 4 ha erwerben usw.
Immobilien in Ungarn – Rechtliche Besonderheiten beim Hauskauf
Wer ein Haus in Ungarn kaufen will, sollte um einige rechtliche Eigenheiten diesbezüglich wissen. Sie können selbst auf der Suche nach Immobilien Ungarn unsicher machen oder Sie vertrauen sich einem Makler an. Doch Vorsicht! Nicht alle Makler sind mit den Sonderregeln für den Verkauf an Ausländer vertraut. Wählen Sie daher einen Makler, der auf ausländische Käufer spezialisiert ist und diese Vorschriften versteht. Bitte beachten Sie mögliche Preisunterschiede. In Ungarn gibt es keine festen Provisionssätze, daher können die Preise stark variieren. Angesichts der niedrigen Immobilienpreise und der höheren Nachfrage ausländischer Kunden ist ein Preisniveau um die 4 % Prozent für Immobilien zu erwarten. In der Regel trägt in Ungarn der Verkäufer die Last der Provision. Einige Makler verlangen allerdings auch von Käufern eine Provision, was rechtlich nicht verboten ist ebenso wie Besichtigungsgebühren, was jedoch unseriös ist und vermieden werden sollte.
Der Hauptunterschied besteht jedoch darin, dass Sie beim Kauf von Grundstücken oder Immobilien in Ungarn einen Anwalt aufsuchen. In Ungarn sind keine darauf spezialisierten Notare erforderlich. Da beim Hauskauf in Ungarn der Käufer den Anwalt zahlt (etwa 1% des Kaufpreises), hat der Käufer freie Anwaltswahl. In der Regel arbeiten gute Makler aber mit mehrsprachigen vertrauensvollen Anwälten zusammen, so dass der Vertrag jeweils reibungslos in ungarisch und der Landessprache des Käufers ausgestellt wird. Sie können zudem die Zulassung des Anwaltes bei der ungarischen Anwaltskammer prüfen.
Klären Sie im Vertrag mit dem Verkäufer unbedingt alle Details wie Räumungsfristen, im Kauf enthaltener Hausrat (sehr: wichtig!), Zahlungsmodalitäten und das Widerrufsrecht. Der Kaufvertrag muss die personenbezogenen Daten des Käufers und des Verkäufers enthalten. Dazu gehört in Ungarn übrigens auch der Mädchenname der Mutter. Geben Sie außerdem die Adresse und Grundstücksnummer der Immobilie, den Kaufpreis und eine Forderung an, dass die Immobilie als Kauf im Grundbuch eingetragen wird.
Wenn Sie nicht als EWR-Bürger nach Ungarn einwandern, benötigen Sie eine ausdrückliche Kauferlaubnis. Genehmigungen werden von der Gemeinde erteilt, in der sich die Immobilie befindet, und von der Verwaltungsbehörde des zugehörigen Landkreises. Die Kommunen nehmen innerhalb des gesetzlich vorgegebenen Rahmens nach eigenem Bedarf Stellung. Der Landkreis (Komitat) prüft die rechtlichen Einzelheiten des Kaufs sowie die Beurteilung durch die Gemeinde. Die Antragstellung erfolgt abermals durch einen Rechtsanwalt, hierfür muss ein gültiger Kaufvertrag vorgelegt werden. Dies ist allerdings mehr ein administrativer Prozess als eine grosse Hürde.
Wer eingedenk dieser Prozeduren und der Fallstricke, die sich auftun können, ungarisch spricht, ist natürlich klar im Vorteil. Sollte das nicht der Fall sein, wäre es sehr empfehlenswert, wenn Sie auf einen Übersetzer zurückgreifen, dem Sie auch persönlich vertrauen.
Welche Fallstricke sind zu vermeiden?
Bevor Sie ein Haus in Ungarn kaufen und heimisch werden, sollten Sie noch um folgende Fallstricke wissen. Manchmal dienen sich Stiftungen an, die den Hauskauf komplett abwickeln. Aber Stiftungen können keine Verträge beurkunden. Das ist den Rechtsanwälten vorbehalten. Deshalb empfiehlt die Stiftung ihren Mitgliedern einen mit ihr vernetzten Anwalt. Erfreulicherweise gibt es auch eine Versicherung oben drauf, die natürlich von einem mit der Stiftung verbundenen Unternehmen angeboten wird. Es geht also darum, dem Hauskäufer die Arbeit zu erleichtern und ihm ein Komplettpaket anzubieten, in dem aber viele hohe und unnötige Kosten versteckt sein können. Gute Makler hingegen bieten für Käufer oft ein kostenloses Servicepaket inklusive der Ummeldung von Versorgern, Versicherungsvermittlung, behördliche Anmeldung, Vermittlung von Handwerkern etc., was bei nicht ungarisch sprechenden Käufern Gold wert ist.
Kaufen Sie keine grösseren landwirtschaftlichen Flächen über den Erwerb einer GmbH! Dieses Modell diente eine Zeit als Umgehung der 1ha Regel, verstösst allerdings gegen geltendes ungarisches Recht. Viele dieser Kaufverträge wurden später im Zuge einer Bereinigung als nicht gültig erklärt, was einer Quasi-Enteignung gleich kam. Eine Rückabwicklung war in den meisten Fällen nicht möglich, da die Verkäufer mit den erzielten Kaufpreisen nicht mehr greifbar waren.
Zahlen Sie den Kaufpreis niemals an einen Makler! Kein seriöser Makler würde ein solches Prozedere vorschlagen. Je nach Investitionshöhe und Risikobereitschaft kann die Zahlung direkt an den Verkäufer oder über das Notar-Konto eines Anwalts erfolgen. Das kostet zwar eine kleine Gebühr, ist aber rechtlich sicherer. Der Anwalt ist dann für die rechtzeitige und ordnungsgemäße Zahlung und die Anfragen des Grundbuchamts verantwortlich. Dieser Weg ist wesentlich rechtssicherer.
Auswandern nach Ungarn – Welche Fristen gelten?
Spätestens am 93. Aufenthaltstag müssen Sie sich beim Amt für Einwanderung und Staatsbürgerschaft anmelden und eine Registrationskarte beantragen. Dieser Prozess ist seit Januar 2023 nur noch online über die Webseite Enter Hungary möglich. Neben der Registrationskarte (Regisztrációs Kártya) ist als nächstes die Wohnsitzkarte (Lakcímkártya) erwähnenswert, die bei vielen Gelegenheiten die Administration erleichtert.
Wenn Sie sich 5 Jahre lang legal und ununterbrochen in Ungarn aufhalten, können Sie eine Daueraufenthaltskarte erhalten. Darüber entscheidet ebenfalls das Amt für Einwanderung und Staatsbürgerschaft. Mit einer Entscheidung des Amtes ist binnen von 3 Monaten zu rechnen. Die Gültigkeit der Daueraufenthaltskarte erlischt jedoch, wenn Sie sich 2 Jahre lang ununterbrochen außerhalb Ungarns aufgehalten haben.
Auf dem ungarischen Arbeitsmarkt besteht ein besonderer Bedarf an deutschsprachigen Muttersprachlern. Die Arbeitgeber selbst kommen meist aus der DACH-Region. Migranten mit Deutschkenntnissen profitieren von (gemessen am ungarischen Lohnniveau) überdurchschnittlichen Löhnen und niedrigeren Lebenshaltungskosten. Es empfiehlt sich, dass Sie sich im Voraus um eine Stelle bewerben. Mit einer Jobzusage in der Tasche werden Sie auch sehr viel eher bewilligt werden.
